【注意】財産が不動産しかない家庭に起こる悲劇〝3選〟
いきなりですが、皆さんに質問です。
皆さんや、皆さんの親御さんが所有されている財産は、『金融資産』と『不動産』のバランスがきちんと取れているでしょうか。
これらの財産バランスが、『金融資産と不動産が同等』もしくは『金融資産のほうが多い』という方は、いざ相続が発生しても何も問題ありません。
しかし、「金融資産よりも不動産の方が多い」という場合には注意が必要です。
なぜなら、『亡くなった方の財産の内容が不動産がメイン』という場合、
● 現預金が財産として貰えないため、高額な相続税の支払いができない。
● 相続財産が不動産メインのため、公平な遺産分割が困難となり、家族間で相続争いが起こる。
● 亡くなった方と同居していた相続人は、最悪住居を失う可能性がある。という、様々なリスクが生じるからです。
ですので今回の記事では、
①相続税がかかる財産と相続税が発生する仕組み
②相続財産が不動産メインの場合に起こる悲劇
③財産が不動産メインの方はが生前から取っておくべき3つの対策
についてお話していきます。
目次
【この記事の内容を動画で見る】
この記事と同じ内容を、【動画】でも見て頂けます。
記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。
①相続税がかかる財産と相続税が発生する仕組み
今回の記事の本題についてお話しする前に、
● 相続財産とはどんなものが対象となるのか？
● 相続税はどのような基準を満たした際に支払う必要があるのか？
という部分について、見ていきましょう。
相続財産には、上図のような皆さんに身近な財産（現金・預貯金・土地・建物など）の他にも、
下図のような、あまり馴染みのない財産（借地権などの権利・親が自分にかけてくれていた生命保険の掛け金など）も含まれます。
それと、相続人の方が被相続人が亡くなる3年以内に贈与を受けていた場合、『3年以内に贈与を受けた財産』も相続財産に含めることになります。
相続財産の種類については、把握方法も含めてこちらの記事で詳しく解説していますので是非ご覧になってみて下さい。
では、次のような家族をモデルケースに対して、相続税がいくらかかるのか見ていきましょう。
不動産よりも金融資産が多い家庭
● 不動産よりも金融資産が少ない家庭
不動産よりも金融資産が多い家庭
相続税の計算はいくつかステップを踏む必要があるのですが、詳細に説明をすると長くなるので、今回はざっくりと紹介していきます。
【『正味の財産額』を計算】
まずは亡くなった方の『財産』『債務』『お葬式費用』を把握し、そこから『正味の財産額』を計算します。
『正味の財産額』の計算は単純で、把握した『財産額』から『債務』と『お葬式費用』を引くだけです。
『把握した財産』9,000万円、『債務・お葬式費用』900万円の場合、
『正味の財産額』は8,100万円となります。
【『課税対象額』の計算】
『正味の財産額』から『基礎控除』を引いて、『課税対象額』（実際に相続税がかかる財産額）を計算します。
『基礎控除』というのは、相続財産のうち相続税がかからない部分で、
3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
という計算式で計算します。
相続税というのは、この『基礎控除額』を超えた部分に対して課税される税金で、
法定相続人の数が多ければ、それだけ『基礎控除』の額も大きくなります。
そして、『正味の財産額』から『基礎控除』を引いた額が実際に相続税がかかってくる『課税対象額』というわけです。
今回の家族のケースに当てはめますと、
『正味の財産額』8,100万円、『基礎控除』4,800万円ですから、『課税対象額』は3,300万円となります。
ここまでくれば、各人が支払う相続税の出し方まであと一歩です。
ですがその内容を全てお話していると、この記事が長くなりますので、気になる方はこちらの記事をみて頂ければ、相続税の計算の仕方について詳しく解説しています。
さて、計算の結果、『家族全体で支払う相続税』は345万円になりました。
あとは、相続人3人が相続する『財産』と『負債』を『遺産分割協議』で決め、『各人が支払う相続税額』を計算します。
【各人が相続する『財産』】
長男：不動産2,000万円、株などの有価証券1,000万円
長女・次女：それぞれ現預金3,000万円
【各人が相続する『債務・葬式費用』】
3人で300万円ずつの按分
【各人の相続税】
兄弟それぞれが支払う相続税額：115万円
となりました。
この家庭の場合は、亡くなったお父さんが十分な金融資産を残してくれていましたから、
各相続人は問題なく自身の相続税と債務・葬式費用の負担分を支払うことができました。
しかし亡くなった方の財産が、金融資産がほとんどなく不動産がメインだった場合、一体どうなっていたのでしょうか。
ここからは引き続き、この家族構成を基に亡くなった方の財産内容を〝不動産メイン〟に変更して解説していきます。
不動産よりも金融資産が少ない家庭
まずは、先ほどと同じように、この家庭における各人が支払う相続税額を計算しましょう。
亡くなった父親の『財産額』は、先ほどのケースと同じく9,000万円。
今回は『債務・葬式費用』はありませんので、『正味の財産額』は9,000万円。
『正味の財産額』から『基礎控除』4,800万円を引き、『課税対象額』は4,200万円になりました。
そして計算の結果、『家族全体で支払う相続税』は480万円になりました。
あとは、相続人3人が相続する『財産』を『遺産分割協議』で決め、『各人が支払う相続税額』を計算します。
【各人が相続する『財産』】
長男・長女：それぞれ3000万円の不動産と、現預金100万
次女：2700万円の不動産と、現預金100万円
【各人の相続税】
長男・長女：がそれぞれ約165万円
次女：約150万円
となりました。
②相続財産が不動産メインの場合に起こる悲劇
【リスク１】現預金を相続できず、相続税の支払いができない
さてこの画像を見てもらえば、皆さんにも〝相続財産が不動産メインである場合のリスク〟がわかって頂けると思います。
そうです。
相続財産が不動産メインの場合に生ずるリスクの1つ目は、
【相続税の支払いをするための現預金が財産としてもらえないため、相続税の支払いができない】
ということです。
正確には、【相続税の支払いを自分の懐から行わなければならない】ということですね。
皆さんの中には、
「確かに相続した現預金よりも支払う相続税の方が多いのはわかるけど、
この兄妹はみんな数千万円の不動産を父親から相続しているんだから、それを売却して相続税を払えばいいんじゃないの？」
と、こう思われる方もいらっしゃるかも知れません。
ですが、不動産というのはすぐにポンと売れて現金化されるものではありません。
特に最近は人口の減少なども相まって、
「田舎の土地はおろか都心から少し離れた所であっても不動産が売れない」
ということも起こっています。
そのため、先ほどのモデルケースの兄妹は
● 相続した現預金100万円から相続税を支払い、
● それでも足りない部分は自分たちの蓄えから支払う必要があるのです。
今回のモデルケースでは、亡くなった父親の『債務』『葬式費用』をあえて、0円で計算しましたが、
『債務』『葬式費用』などが数百万円あれば、各相続人は自分の相続税に加えて、自身が負担する『債務』『葬式費用』の支払いも行う必要があるので、よりいっそう苦しい思いをすることになります。
【リスク２】家族間での公平な遺産分割が困難となり、相続争いが起こる
相続財産が不動産メインの場合に生ずるリスクの2つ目は、
【家族間での公平な遺産分割が困難となり、その結果相続争いが起こる】ということです。
正直、これが財産が不動産メインである家庭で一番起こりやすい悲劇だと思います。
そしてこの問題は冒頭でもお話したように、
● 相続税がかかる家庭だけではなく
● 相続税が全くかからない家庭においても発生する問題です。
具体的に見ていきましょう。
今回は先ほどとは違い、「亡くなった父親の財産は少しの現預金と自宅不動産だけだった」とします。
このケースの場合、亡くなった父親の『財産』4,000万円に対し、『基礎控除』が4,800万円ありますので相続税は０円となり、3兄弟には相続税の申告も納税も必要ありません。
ここで、「相続税がかからなくてよかった、よかった」と、こう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、相続税がかからないからと喜んでばかりはいられません。
なぜなら今回の場合、兄弟間で父親の財産を均等に分けることが困難だからです。
亡くなった父親の財産構成は、
現預金：300万円、
不動産：3,700万円となっていますよね。
現預金については兄弟3人で100万円ずつ均等に分けることはできますが、
問題は父親が生前に住んでいた自宅不動産3,700万円だけです。
【リスク１】でも少し触れた通り、不動産はそう簡単には売れません。
ですのでこのモデルケースの兄弟が取れる選択肢としては、
● 相続人のうちの誰か一人が単独で不動産を相続する、
● この自宅不動産を仲良く3分の1ずつ共有名義で相続をする、このどちらかになります。
ですが、おそらくこの記事を見ている多くの方が、〝不動産の共有にはリスクがある〟ということをご存知だと思います。
不動産が共有名義となっている場合のリスクについて例を挙げますと、
●「不動産を売却したい」「不動産を担保にお金を借りたい」と、このようなことを思っても、一人の判断で実行ができない、
● 次の代への相続が発生した際、下図右側のように、一つの不動産に対する権利関係が複雑になってしまい、トラブルの原因になる、といったリスクもあります。
ですから当事務所としては、お客さんに対して不動産の共有名義を積極的には勧めていません。
このように、不動産を共有名義で登記する際にはリスクが生じることから、相続財産が不動産メインの場合には、
● 家族間において公平な遺産分割が困難となり、
● 激しい相続争いにまで発展する、という可能性があるのです。
【リスク３】亡くなった人と同居していた相続人は、最悪家を失う可能性がある
相続財産が不動産メインの場合に生ずるリスクの3つ目は、【亡くなった人と同居していた相続人は、最悪家を失う可能性がある】ということです。
現預金以外の財産（不動産など）を遺産分割する方法には、下図のように3つの分割方法があり、一般的に用いられるのが一番左の『現物分割』です。
しかし、「亡くなった方の財産が不動産メインの場合に相続人が複数いると、『現物分割』を行なうのが難しい」ということは、ここまでの話で見てきました。
では残りの2つの方法のうち『代償分割』を行えばどうでしょうか。
『代償分割とは』
不動産を取得した相続人が、他の相続人に対して相続分に応じた『代償金』を支払う方法
今回のモデルケースの場合でしたら、
● お父さんと同居していた長男が自宅不動産を相続し、
● 長男は次男と三男に対して1,180万円ずつを渡せば、『代償分割』は成立し、兄弟間での遺産分割は公平に終わります。
ですが当然、長男は2,360万円もの金融資産を持っていませんから、『代償分割』は使えません。
この3人が取る方法は、『現物分割を選択し、お父さんの自宅不動産を3分の1ずつ共有名義で登記する』という方法しか残されていないように感じますよね。
ですが、ここで三男が、
「父さんの家には兄さんと姉さんが住んでいるんだから、実質この不動産で利益を得ているのは兄さんだけじゃないか。」
「俺は形だけの不動産の持分よりも、お金で1,300万円が欲しい。俺の意見が受け入れられないのなら、徹底的に戦う」と、このように主張したらどうなるでしょうか。
さきほども言いましたように、長男は2,400万円もの現金を用意することなんて出来ませんから、残された方法は、下図一番右の『換価分割』を行うしかありません。
『換価分割とは』 ● 土地・家屋を売却してお金に換金し、 ● そのお金を相続人同士で分割するという方法
つまり、長男が弟2人の相続分に相当するお金を用意するためには、自分が住んでいる自宅を売るしかありません。
そうなると長男一家は、住み慣れていて、お父さんとの思い出が残る家自体を失ってしまうのです。
もちろん、相続人間での遺産分割の話し合いが滞ったとしても、
〝長男夫婦が直ちに自宅を追い出され、不動産を売却される〟なんてことはありませんが、
やがて家庭裁判所の手続きを踏み、遺産分割審判にまで発展すれば、
審判の結果次第では長男夫婦は、今住んでいる自宅を売却し、次男と三男にお金を分配するという現実も待っているのです。
③財産が不動産メインの方が生前から取っておくべき3つの対策
ここまでの話から、「亡くなった方の財産が不動産メインの場合、さまざまなリスクがあるんだ」ということを、皆さん分かって頂けたかと思います。
ですのでここからは、相続発生後に相続人の人たちが困らないように、【被相続人が生前から取っておくべき、3つの行動】についてお話していきます。
【対策１】生前に所有している不動産を売却する
一つ目の対策は【生前に所有している不動産を売却し、金融資産を確保しておく】ということです。
冒頭でもお話しましたが、
● 亡くなった方の財産が不動産メインで、金融資産が少ないため相続税が払えないという場合に、
● 相続した不動産を売って、そのお金で納税をする。
という方法は簡単ではありません。
そもそも、相続が発生してから相続税の申告・納税を行うまでには10か月という期限があります。
納税資金を確保するために、相続税の申告・納税期限までに不動産の売却を行うとなると、
● 相続人と相続財産を確定し、
● 相続人全員で『遺産分割協議』を行い、
● 不動産の名義変更を済ませ、
● 買主を募って売却をする
というハードルがあるのです。
さらに相続人は、
「納税期限までに急いで不動産を現金化しなければいけない」
という焦りがありますから、
● その心理を業者側に見抜かれて足元を見られ、
● 本来の価格よりも大きく目減りする金額でしか不動産を売却できない
という事態が起こることは珍しくありません。
ですから、【リスク１】で紹介した下図の家族のように、
「現在、不動産を複数所有しており金融資産はごくわずか」
という状況の方は、
将来の相続人の方たちに苦労させないためにも、ご自身が元気な今のうちから、
A物件とB物件を売却し、現金化しておくことで、将来相続が発生した際には、
【各人が相続する『財産』】
次女：父親が住んでいたC物件2700万円と、現預金300万円
長男・長女：不動産を売って得た現預金それぞれ3,000万円ずつ
というように遺産分割ができ、無事に全員相続税も払うことができるんですね。
【対策２】生命保険を活用する
「現金化できるような不動産がいくつもあるわけじゃない」という方には、
【生命保険を活用して、相続人の納税資金をあらかじめ準備しておく】という方法もあります。
『不動産』『現預金』『有価証券』など、〝亡くなった方名義の財産〟は、相続が発生した際に〝相続人全員の相続財産〟となりますが、
『生命保険』については、〝受取人に指定された人の固有財産〟という取り扱いになります。
亡くなった父親が生前に、
契約者・被保険者：父親
受取人：子供全員
という内容で『生命保険』の契約をしていれば、
父親が亡くなった後、各相続人が受け取った『保険金』と、等分に分けた『現預金』を使う事で、
兄妹全員が無事に相続税を支払うことが可能です。
【事前に生前贈与によって将来の相続税の納税資金を渡しておく】
という方法もありますが、
「相続人が無駄遣いをしてしまい、いざ相続税を納める際には納税資金がない」
という状況も考えられます。ですので、
「あえて『死亡保険金』という形で将来の子どもたちの納税資金を残しておく」
という方法も有効です。
【生命保険金を『代償分割』の資金にする】
【リスク２】【リスク３】でモデルケースにした上図の家族に関しては、
父親が生前に1,500万円（※）の生命保険に入り、保険金の受取人を自宅不動産を相続する長男に指定していた場合、
（※生命保険金の非課税枠は500万円×法定相続人の人数なので、このケースの場合1,500万円を超える保険金には相続税が掛かる）
長男は自身の固有の財産である生命保険金を使い、不動産を相続することができなかった次男と三男に対して、代償金を750万円ずつ渡すことができます。
ですがその上でも、兄弟間での最終的な遺産の分割状況は下図のようになり、3人の間にはまだ財産額の差があります。
ここで次男も三男も、
「長男には生前のお父さんの面倒も見てもらったし、俺たちはこれでいいよ」
と、納得してくれて円満に話がまとまればいいのですが、
「完全に兄弟間で3分の1の遺産分割でないと納得できない」
という方もいるかも知れません。
そんなトラブルを回避する為に用意しておくのが、3つ目の対策である『遺言書』です。
【対策３】遺言書を残す
【対策２】の父親が、保険金の受取人を長男にした上で、
「私の財産はこれから家を守っていってもらう長男にすべて相続させる」
という内容の『遺言書』を生前に作っていたら、今回の遺産分割はどうなっていたのでしょうか。
『遺言書』がある場合、基本的には相続人全員の合意がない限り、財産の分け方を変えることができません。
ですのでこの家族の場合、三男が
「自分は現預金と不動産の3分の1相当分のお金を均等にもらう！」
と、どれだけ主張したところで、その意見に長男と次男も賛成しない限り、遺言の効力が発生し、
亡くなった父親の財産はすべて長男のものとなります。
しかし、「それではあまりに不平等だ」ということで、各相続人に認められている権利が『遺留分』です。
『遺留分とは』
『遺言』によって財産を相続できなかった（または著しく財産が少なかった）相続人が、
最低限の遺産を確保するために設けられた制度
つまり、今回のケースのように、
「亡くなった人の財産をすべて特定の一人に相続させる」
といった偏った内容の遺言が執行された場合に、
各相続人は『遺留分侵害額請求』という形で〝自身の法定相続分の半分までの金額〟を、財産を取得した相続人に請求することができます。
この家族の場合、亡くなったお父さんの全財産は長男が相続をしますが、
その後、次男と三男は自身の『遺留分』を長男に請求することができます。
ですがこのモデルケースの場合、長男は父親から受け取った生命保険金1,500万円があるため、
2人の遺留分を問題なく支払うことができます。
しかし、家族間で『遺留分』を請求するというのは、遺産分割においてもかなり泥沼状態ですので、
将来もめる可能性がある偏った内容の『遺言書』を作成することで、結果的に兄弟の仲が泥沼状態になる事を望む親はいないでしょう。
ですが、
「自分の財産が不動産メインで、残りの金融資産はわずかしかない」
という場合ですと、
「やっぱり、自分の家は最後まで自分と一緒に暮らしていた家族に引き継いでもらいたい」
と思うのが人情でしょう。
そんなときに家を継いでくれる家族が不遇な目にあわないためにも、今回紹介した『生命保険』や『遺言』を活用するという方法も覚えておいていただければと思います。
まとめ
では今回の記事のまとめです。
今回は【亡くなった方の財産が不動産メインという場合に、相続人が抱えることになるリスク】についてお話してきました。
具体的には、
【リスク１】高額な相続税の支払いをするための現預金が財産としてもらえないため、相続税の支払いができない
【リスク２】相続財産が不動産メインのため、公平な遺産分割が困難となり家族間で相続争いが起こる
【リスク３】亡くなった方と同居していた相続人は最悪、住んでいた家を失う可能性がある
などです。
そして、これらのリスクに対して被相続人が事前に取っておくべき対策を3つ紹介しました。
【対策１】生前に所有している不動産を売却する
複数の不動産を所有しているのであれば、生前に所有している不動産を売却し、金融資産を確保しておく方法が有効です。
【対策２】生命保険を活用する
「うちには現金ができるような不動産がいくつもあるわけじゃない」という方には、
各相続人を『生命保険金の受け取り人』にすることで、将来の納税資金をあらかじめ準備しておくという方法もご紹介しました。
※契約者・被保険者：被相続人、受取人：相続人 という形態で契約をするようにしてください。
【対策３】遺言書を活用する
被相続人の方の財産が自宅不動産とわずかな現預金のみという場合、
相続人間で争いが起こることも考慮し、
あらかじめ自宅の不動産を相続する人に対して、他の相続人に代償金を支払えるように生命保険金の受取人にしておく
それでも相続人間で格差があるようでしたら、『遺言書』を活用して、自宅不動産を相続する人が家を売却しなくても良いような方法をとって頂ければと思います。
親としては、自分が残した財産を巡って家族が争う姿なんてもちろん見たくはありませんが、
かといって残された相続人側も、〝特定の一人だけが遺言書一枚で財産の優遇を受ける〟なんて納得できませんよね。
今回の記事でも、生前にできる解決法をお話してきましたが、やはり一番の解決方法は、
● ご自身が元気で意識がはっきりしているうちに、自分の財産を全て相続人に開示し、
● その上で私の財産は○○に相続させたい、
と自分の考えを伝えていただくことだと思います。
そしてその際に、相続人の意見を聞いたり反応を見て、遺言書の作成や訂正をされれば、
将来の相続争いの可能性はグッと低くなると思います。
ちなみにこのときに考慮していただきたいのは、〝子どもたちの配偶者も話し合いの場に同席させる〟ということです。
何故かと言うと、相続争いのきっかけは〝配偶者の口出しが原因〟という場合が非常に多いからです。
本家での話し合いでは、財産の分割方法がまとまっていたのに、それぞれの家に帰り配偶者から口出しを受けたことで、相続人の気持ちが揺らぐ･･･ということがよくあります。
ですので、親族を集めて財産の分割方法について伝える場合には、できるだけ子どもたちの配偶者も同席をさせて下さい。
最後になりますがこの記事を見られている親御さんたちも、自分が死んだ後のことというのは極力考えたくはないと思います。
私もそうです。
ですが、大切な家族が将来自分の死をきっかけに、争わなくても済むよう、一度真剣に自分の相続について向き合って頂ければと思います。
